结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书()最高法民申号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：建银国际资本管理(天津)有限公司，住所地天津市天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-。
法定代表人：赵论语，该公司总经理。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：王得鑫，男，年8月9日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区金东路号。
一审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村(丘号38-77-5)。
法定代表人：王庆，该公司执行董事。
再审申请人建银国际资本管理(天津)有限公司(以下简称建银公司)因与被申请人王得鑫及一审第三人大连中天房地产开发有限公司(以下简称中天公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院()辽民终号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
建银公司申请再审称：(一)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条及第二十九条的规定，购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。(二)本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。王得鑫与中天公司之间签订的《商品房买卖合同》，因案涉房屋已设定抵押权，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，该《商品房买卖合同》效力待定。王得鑫仅提交了其名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其父母名下无用于居住房屋的证明。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，建银公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据建银公司的再审申请本案审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，本案中王得鑫作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
其次，本案购房人王得鑫提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：(一)关于王得鑫是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王得鑫提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王得鑫与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。(二)关于王得鑫与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除*府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。(三)一审法院已查明，王得鑫在大连市无其他用于居住的房屋。(四)对于王得鑫已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王得鑫提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。建银公司有关再审申请理由，本院不予采信。
综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回建银国际资本管理(天津)有限公司的再审申请。
审判长 余晓汉
审判员 李盛烨
审判员 季伟明
二〇二〇年四月二十二日
法官助理池骋
书记员周健
文章来源：民事审判
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倪爱民律师
（湖南省优秀律师、邵阳市首届“十佳律师”）
倪爱民，男，汉族，湖南省新宁县*龙镇人，法学本科，高级律师(系新宁县目前唯一取得高级律师职称的执业律师)，邵阳市律师协会副会长，湖南南天律师事务所主任。其具有律师、劳动仲裁员、首席仲裁员、投资项目分析师四种职业资格。
年取得律师资格。年牵头创办了邵阳市第一家合伙制律师事务所(年改为其个人律师事务所)。
曾出席过湖南省第五次、六次、八次、九次律师代表大会，邵阳市第二次、三次、四次、五次律师代表大会。历任湖南省律师协会第五届、六届理事会理事，第五届湖南省律协民商业务委员会委员，第六届湖南省律协证券业务委员会委员，第九届湖南省律师协会刑事专业委员会委员、律师维权委员会委员、邵阳市律师协会第二届、四届、五届理事会理事、常务理事，第二届邵阳市律协纪律惩戒委员会副主任，第二届邵阳市律协未成年人保护委员会委员，邵阳市律师公证职称评定工作领导小组成员，邵阳市法学会会员，新宁县法学会理事，新宁县无*派人士联谊会成员，新宁县矛盾纠纷调处中心(新宁县涉法涉诉联合接访中心、新宁县医患纠纷调解委员会)成员。
被选为新宁县第七届、八届*协委员、第九届*协常委，新宁县第八届、九届*协提案审查委员会成员、提案法制群团委员会成员，新宁县第七届*协驻新宁县人民检察院民主监督员、新宁县第八届、九届*协驻新宁县公安局民主监督员、新宁县公安局执法监督员、邵阳市人民检察院人民监督员。
被聘为邵阳仲裁委员会首席仲裁员、新宁县人民*府法律顾问团成员、新宁县人民*府行*决策专家咨询组成员、新宁县人民*府采购评审专家、新宁县人民检察院第二届、三届检务公开评议员、新宁县劳动争议仲裁委员会劳动仲裁员。
年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市首届“十佳律师”;年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市优秀律师;年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市市民法制学校法制宣传先进个人;年被中共邵阳市委法治邵阳建设领导小组评为年度市(村)民法制学校建设工作先进个人;年被湖南省律师协会评为湖南省优秀县域律师;年被湖南省司法厅、湖南省律师协会评为湖南省优秀律师(系新宁县律师制度恢复四十年来唯一一位获得该殊荣的律师);年至现在十余次被新宁县司法局评为优秀律师、先进个人;年至今多次被*协新宁县委员会评为优秀*协委员。在担任*协委员期间，其撰写的《设立医患纠纷调处机构，构建和谐医患关系》、《加强中小学校周边商店食品卫生管理》、《关于规范我县农家乐建设》等多件提案被评为优秀提案。
年1月，其被《企业观察报》、CCTV《领导者说》栏目、中国中小企业协会网商分会、中国管理科学研究院行业发展研究所评为“年全国十大法治影响力人物”，并入选湖南省委统战部建立的省级新的社会阶层代表人士人物库。其所领导的湖南南天律师事务所多次被新宁县司法局评为优秀律师事务所。该所年又被《中国质量万里行》评为“全国诚信服务3.15放心承诺单位”。其优秀事迹先后在湖南经视、邵阳市电视台、新宁县电视台、《湖南律师》(年第一期)、《邵阳日报》、《崀山报》、《新宁发现》、《中国律师年鉴网》、《法和家网》、《中国基层网》、《邵阳新闻网》、《华讯头条》、《微记录》、《中国峎山网》等媒体上报道和刊登，并被收录入《中国律师年鉴》(-·人民法院出版社)、《中国刑辩大律师》(·法律出版社)、《中国当代优秀律师》(第一卷·法律出版社)、《中国法律年鉴》（）、《中国好律师》(第二卷·现代出版社)、《当代新宁人物辞典》(中国科学艺术出版社)、《倪氏风华录》(湘籍)等书籍和大型文献中。
勤奋敬业、务实高效、诚信为民、法律至上。
具有系统的法学理论知识和很强的综合分析能力。擅长刑事辩护及金融、保险、税务、房地产、*府采购、损害赔偿、交通事故、劳动争议、婚姻家庭等诉讼和非诉讼法律事务的代理。
在各类报刊发表了《医疗事故鉴定的几个问题》、《浅析律师职权的立法缺陷》、《怎样当好一名合格的律师事务所主任》、《工程未经验收提前使用的法律后果》等论文17篇。
先后担任过新宁县人民*府、新宁县地方税务局、新宁县人口和计划生育局、新宁县交通运输局、新宁县旅游局、新宁县环境保护局、新宁县审计局、新宁县消防救援大队、新宁县*龙镇人民*府、新宁县电视台、《崀山报》、新宁县妇女联合委员会、新宁县归侨侨眷联合委员会、新宁县夷江职业学校、新宁县物资总公司、新宁县自来水公司、湖南崀霞湘斛生物科技有限公司、新宁县安平爆破有限责任公司、邵阳市住房公积金管理中心新宁营业部、医院、医院、新宁县步行街项目经营部、广宁园、邵新铁合金厂等数十家机关、企事业单位的常年法律顾问，为法律顾问单位出具法律意见书上百份。办理民事、经济、行*、刑事、非诉讼各类案件余件，其中刑事案件余件(无罪释放的6件，免予刑事处罚的15件)。
1、参与处理案例：其代表新宁县人民*府参与处理崀山国家级风景名胜区经营权转让、*金牧场国有资产转让及该场相邻草山、草地出租等投资上亿元合同的起草、谈判和签约，年回龙“5.23”特大交通事故的善后处理等。
2、刑事辩护案例：王某故意杀人案、唐某违法发放林木采伐许可证案、阳某贪污、受贿案等均被宣告无罪;陈某非法买卖爆炸物案、罗某贪污、受贿案、夏某受贿案、李某挪用公款案、钟某骗取贷款案、肖某玩忽职守案等均被判处免予刑事处罚;李某私分国有资产案(从轻判处罚金5万元)、刘某强奸案(从轻判处有期徒刑2年，缓刑3年)、莫某强奸案(从轻判处有期徒刑3年，缓刑4年)、周某故意杀人案(从死刑改判为无期徒刑)、赵某故意杀人、寻衅滋事案(从轻判处有期徒刑15年)、新宁县的*枭之一陈某非法持有*品案(从轻判处有期徒刑12年)、刘某纵火案(从10年有期徒刑改判为6年有期徒刑)、新宁县有史以来第一刑事大案——李某等21人涉黑案(未认定黑社会性质组织罪)、新宁县“中X帮”陈某等14人抢劫、敲诈勒索、寻衅滋事、故意伤害案(从轻判处有期徒刑6年)、杨某故意伤害(致死)案(减轻判处有期徒刑4年)、胡某非法吸收公众存款案(从轻判处有期徒刑1年6个月)、金某非法吸收公众存款案(从轻判处有期徒刑4年)。
3、刑事代理案例：刘细娥诉王某故意伤害案(其代理的自诉人刘细娥胜诉，被告人王某被判处有期徒刑1年)。
4、民事代理案例：邓某华等人诉戴某3人提供劳务者受害责任纠纷案(该案前后经过二级三审，其代理的邓某等人终获胜诉)、医院医疗纠纷案(医院胜诉)。
5、行*代理案例：巡田乡、靖位乡30多名乡村医生、个体医生诉新宁县地方税务局征收个人所得税案(其代理的新宁县地方税务局胜诉)，新宁县公共汽车运输有限责任公司诉新宁县人民*府行*许可纠纷案(其代理的新宁县人民*府胜诉)。
6、非诉讼代理案例：广西某大市场有限公司诉新宁县人民*府上千万元合同仲裁案(其代理的新宁县人民*府胜诉)。
廉洁自律，务实进取。
一是凡当事人提供虚假事实和证据的案件不收;二是极有可能败诉的案件，劝当事人不要起诉，不为收取一笔代理费而鼓动当事人打官司;三是不为金钱所动，不为吃喝所诱，极力维护司法公正。
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