房屋租赁合同纠纷中，合同解除问题非常重要。在违约情形较为轻微的情况下，房屋租赁合同涉诉的概率较小。换言之，涉诉的房屋租赁合同一般矛盾较大，常常伴随合同解除问题。而合同解除问题关系着合同效力、过错认定、违约责任等一系列问题，是纠纷处理的核心。但另一方面，房屋租赁合同纠纷多是“老百姓的纠纷”，当事人的法律知识较为缺乏，因此较难判断租赁合同能否解除、是否解除，易在判断错误的情况下不当采取措施进一步扩大损失。本文拟就合同解除的一般方式作简要梳理，并结合《九民纪要》（即《全国法院民商事审判工作会议纪要》）及《民法典》的相关内容就违约方解除合同的问题作简要介绍。
01.协商解除
意思自治是合同法的基本原则，合同是合同双方对自身权利义务的约定，因此合同双方可以通过合意解除的方式解除合同。按常理来说，协商解除合同意味着合同双方已就纠纷解决、损失承担形成了一致意见，之后涉诉的可能性较低。但实务中常有一方当事人利用自身的优势地位或相对方法律知识的欠缺，以强迫、忽悠等方式与相对方“协商”解除合同并签署相应文件。
上述情况因符合协商解除的外观，而双方当时的真意难以探究，如果事后再行起诉想要推翻协商解除的外观、重新主张违约责任难以获得支持。因此，在纠纷发生前、签署类似解除合同确认书等文件前，建议向专业人士咨询，了解自己真正享有的权利、需要承担的义务，在此基础上再决定是否协商解除合同以及以何种条件解除合同。
02.约定解除
与协商解除类似的是，约定解除的法理依据同样是意思自治原则。一般情形下当合同约定的解除情形出现时，享有解除权的一方可以解除合同。但是九民纪要出于维护交易安全等方面的考虑，否定了部分合同解除条款的效力。此类合同解除条款的特点是约定的违约情形较为轻微，对合同目的的影响不大。如合同约定承租人迟延支付租金达3日的，出租人有权解除合同。此时合同完全可以继续履行，解除合同是对社会资源的浪费。
相同地，合同一方违反合同次要义务的，守约方无合同解除权。如甲出租商铺给乙用于经营，合同约定甲应当为乙提供免费停车位，但实际上甲并未提供。甲此时虽然违约，但违反的是提供免费停车位的合同义务，乙当然可以要求甲承担相应的违约责任，但无权解除合同。该情形在实务中的典型意义在于，许多与乙处境类似的当事人会因甲违约后双方协商无果，一怒之下搬离商铺，还以为自己不追究对方的违约责任已经很大度很讲理了，没想到最后自己反而因擅自撤离房屋变为根本违约方。
03.法定解除
法定解除的情形由法律明文规定，合同法定解除的核心就是“合同目的无法实现”，只是因无法实现合同目的的情形不同而分别作出规定。需要注意的是预期违约中所称默示是指可以通过实际行为等方式推知，不同于单纯的沉默。单纯的沉默仅在有法律规定、当事人约定及符合交易习惯时才构成意思表示。而催告解除需要符合违约—催告—合理期限后仍未履行—解除的程序性要求。值得注意的是，正因《九民纪要》否定了部分合同约定解除条款的效力，导致许多时候是否可以根据合同约定解除合同处于不确定的状态，因此法定解除的适用更加频繁。
疫情背景下的房屋租赁合同解除同样要看是否达到了“合同目的无法实现”的程度。在最高院的发文中，疫情或疫情防控措施导致合同目的无法实现的，可以解除合同；疫情或疫情防控措施导致一方履行合同困难的，当事人请求人民法院确认解除合同的，人民法院不予支持。法定解除的内在逻辑可谓一以贯之。
需要注意的是享有合同解除权与合同实际解除是两回事。当合同具备解除条件时是否选择解除是享有解除权的当事人的权利，如果不行使解除权合同效力当然不受影响继续有效。行使合同解除权要注意保留证据，建议采取发函邮寄的方式并保留邮寄凭证，口头通知或电话通知的需要采取录音等方式保留证据。
04.《九民纪要》及《民法典》对合同解除问题的新规定
合同解除的一般方式就是协商解除或者行使解除权解除，而违约方能否主张解除合同在实务中存在争议。合同法第一百一十条规定了继续履行非金钱债务的除外情形，当事人可以据此对抗对方继续履行的要求，但是违约方能否据此主动要求解除合同存在争议。一种观点认为《合同法》第一百一十条只能作“盾”不能作“矛”，只能用来抗辩无法主动适用；另一种观点则认为既然继续履行业已不能，强行捆绑只是浪费资源。
随着理论及实务的发展，在一定条件下允许违约方解除合同的必要性受到广泛认可，相应的判决也越来越多。违约方解除合同应具备的前提条件也慢慢地形成了共识，并最终在《九民纪要》中予以提炼总结。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）违约方不存在恶意违约的情形；
（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
该条文重申了“违约方不享有单方解除合同的权利”这一原则，在重申原则的同时规定了违约方请求解除合同时应当具备的前提和条件。违约方解除合同的前提为继续履行合同（一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同）“对双方都不利”，“双方形成合同僵局”为其表现形式。违约方解除合同的条件有三，一是违约方之违约非恶意，如因相关*策调整或第三人原因致使合同义务无法完成；二是继续履行合同对违约方显失公平，如房屋租赁合同中的承租人经营亏损严重，继续履行合同将进一步扩大损失；三是守约方拒绝解除合同有违诚实信用原则，如在违约方已经提出妥善合理的补偿措施的情况下，守约方仍然拒绝解除合同。符合上述前提及条件时，违约方可以通过起诉的方式解除合同，但是不因此免除或者减少应当承担的违约责任。
《民法典》第五百八十条在吸收《合同法》第一百一十条内容的基础上新增第二款，“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”相对于《九民纪要》对违约方解除合同的规定，《民法典》第五百八十条仅要求符合第一款情形且合同目的不能实现。但实际上若合同无法继续履行，合同目的自然无法实现。违约方若欲根据《民法典》第五百八十条解除合同是否尚有其他限制，人民法院审理时又将如何协调处理《九民纪要》第48条与《民法典》第五百八十条之间的关系，有待《民法典》生效后通过相应判决进一步观察。
来源：五八同城租房信息
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倪爱民律师
（湖南省优秀律师、邵阳市首届“十佳律师”）
倪爱民，男，汉族，湖南省新宁县*龙镇人，法学本科，高级律师(系新宁县目前唯一取得高级律师职称的执业律师)，邵阳市律师协会副会长，湖南南天律师事务所主任。其具有律师、劳动仲裁员、首席仲裁员、投资项目分析师四种职业资格。
年取得律师资格。年牵头创办了邵阳市第一家合伙制律师事务所(年改为其个人律师事务所)。
曾出席过湖南省第五次、六次、八次、九次律师代表大会，邵阳市第二次、三次、四次、五次律师代表大会。历任湖南省律师协会第五届、六届理事会理事，第五届湖南省律协民商业务委员会委员，第六届湖南省律协证券业务委员会委员，第九届湖南省律师协会刑事专业委员会委员、律师维权委员会委员、邵阳市律师协会第二届、四届、五届理事会理事、常务理事，第二届邵阳市律协纪律惩戒委员会副主任，第二届邵阳市律协未成年人保护委员会委员，邵阳市律师公证职称评定工作领导小组成员，邵阳市法学会会员，新宁县法学会理事，新宁县无*派人士联谊会成员，新宁县矛盾纠纷调处中心(新宁县涉法涉诉联合接访中心、新宁县医患纠纷调解委员会)成员。
被选为新宁县第七届、八届*协委员、第九届*协常委，新宁县第八届、九届*协提案审查委员会成员、提案法制群团委员会成员，新宁县第七届*协驻新宁县人民检察院民主监督员、新宁县第八届、九届*协驻新宁县公安局民主监督员、新宁县公安局执法监督员、邵阳市人民检察院人民监督员。
被聘为邵阳仲裁委员会首席仲裁员、新宁县人民*府法律顾问团成员、新宁县人民*府行*决策专家咨询组成员、新宁县人民*府采购评审专家、新宁县人民检察院第二届、三届检务公开评议员、新宁县劳动争议仲裁委员会劳动仲裁员。
年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市首届“十佳律师”;年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市优秀律师;年被邵阳市司法局、邵阳市律师协会评为邵阳市市民法制学校法制宣传先进个人;年被中共邵阳市委法治邵阳建设领导小组评为年度市(村)民法制学校建设工作先进个人;年被湖南省律师协会评为湖南省优秀县域律师;年被湖南省司法厅、湖南省律师协会评为湖南省优秀律师(系新宁县律师制度恢复四十年来唯一一位获得该殊荣的律师);年至现在十余次被新宁县司法局评为优秀律师、先进个人;年至今多次被*协新宁县委员会评为优秀*协委员。在担任*协委员期间，其撰写的《设立医患纠纷调处机构，构建和谐医患关系》、《加强中小学校周边商店食品卫生管理》、《关于规范我县农家乐建设》等多件提案被评为优秀提案。
年1月，其被《企业观察报》、CCTV《领导者说》栏目、中国中小企业协会网商分会、中国管理科学研究院行业发展研究所评为“年全国十大法治影响力人物”，并入选湖南省委统战部建立的省级新的社会阶层代表人士人物库。其所领导的湖南南天律师事务所多次被新宁县司法局评为优秀律师事务所。该所年又被《中国质量万里行》评为“全国诚信服务3.15放心承诺单位”。其优秀事迹先后在湖南经视、邵阳市电视台、新宁县电视台、《湖南律师》(年第一期)、《邵阳日报》、《崀山报》、《新宁发现》、《中国律师年鉴网》、《法和家网》、《中国基层网》、《邵阳新闻网》、《华讯头条》、《微记录》、《中国峎山网》等媒体上报道和刊登，并被收录入《中国律师年鉴》(-·人民法院出版社)、《中国刑辩大律师》(·法律出版社)、《中国当代优秀律师》(第一卷·法律出版社)、《中国法律年鉴》（）、《中国好律师》(第二卷·现代出版社)、《当代新宁人物辞典》(中国科学艺术出版社)、《倪氏风华录》(湘籍)等书籍和大型文献中。
勤奋敬业、务实高效、诚信为民、法律至上。
具有系统的法学理论知识和很强的综合分析能力。擅长刑事辩护及金融、保险、税务、房地产、*府采购、损害赔偿、交通事故、劳动争议、婚姻家庭等诉讼和非诉讼法律事务的代理。
在各类报刊发表了《医疗事故鉴定的几个问题》、《浅析律师职权的立法缺陷》、《怎样当好一名合格的律师事务所主任》、《工程未经验收提前使用的法律后果》等论文17篇。
先后担任过新宁县人民*府、新宁县地方税务局、新宁县人口和计划生育局、新宁县交通运输局、新宁县旅游局、新宁县环境保护局、新宁县审计局、新宁县消防救援大队、新宁县*龙镇人民*府、新宁县电视台、《崀山报》、新宁县妇女联合委员会、新宁县归侨侨眷联合委员会、新宁县夷江职业学校、新宁县物资总公司、新宁县自来水公司、湖南崀霞湘斛生物科技有限公司、新宁县安平爆破有限责任公司、邵阳市住房公积金管理中心新宁营业部、医院、医院、新宁县步行街项目经营部、广宁园、邵新铁合金厂等数十家机关、企事业单位的常年法律顾问，为法律顾问单位出具法律意见书上百份。办理民事、经济、行*、刑事、非诉讼各类案件余件，其中刑事案件余件(无罪释放的6件，免予刑事处罚的15件)。
1、参与处理案例：其代表新宁县人民*府参与处理崀山国家级风景名胜区经营权转让、*金牧场国有资产转让及该场相邻草山、草地出租等投资上亿元合同的起草、谈判和签约，年回龙“5.23”特大交通事故的善后处理等。
2、刑事辩护案例：王某故意杀人案、唐某违法发放林木采伐许可证案、阳某贪污、受贿案等均被宣告无罪;陈某非法买卖爆炸物案、罗某贪污、受贿案、夏某受贿案、李某挪用公款案、钟某骗取贷款案、肖某玩忽职守案等均被判处免予刑事处罚;李某私分国有资产案(从轻判处罚金5万元)、刘某强奸案(从轻判处有期徒刑2年，缓刑3年)、莫某强奸案(从轻判处有期徒刑3年，缓刑4年)、周某故意杀人案(从死刑改判为无期徒刑)、赵某故意杀人、寻衅滋事案(从轻判处有期徒刑15年)、新宁县的*枭之一陈某非法持有*品案(从轻判处有期徒刑12年)、刘某纵火案(从10年有期徒刑改判为6年有期徒刑)、新宁县有史以来第一刑事大案——李某等21人涉黑案(未认定黑社会性质组织罪)、新宁县“中X帮”陈某等14人抢劫、敲诈勒索、寻衅滋事、故意伤害案(从轻判处有期徒刑6年)、杨某故意伤害(致死)案(减轻判处有期徒刑4年)、胡某非法吸收公众存款案(从轻判处有期徒刑1年6个月)、金某非法吸收公众存款案(从轻判处有期徒刑4年)。
3、刑事代理案例：刘细娥诉王某故意伤害案(其代理的自诉人刘细娥胜诉，被告人王某被判处有期徒刑1年)。
4、民事代理案例：邓某华等人诉戴某3人提供劳务者受害责任纠纷案(该案前后经过二级三审，其代理的邓某等人终获胜诉)、医院医疗纠纷案(医院胜诉)。
5、行*代理案例：巡田乡、靖位乡30多名乡村医生、个体医生诉新宁县地方税务局征收个人所得税案(其代理的新宁县地方税务局胜诉)，新宁县公共汽车运输有限责任公司诉新宁县人民*府行*许可纠纷案(其代理的新宁县人民*府胜诉)。
6、非诉讼代理案例：广西某大市场有限公司诉新宁县人民*府上千万元合同仲裁案(其代理的新宁县人民*府胜诉)。
廉洁自律，务实进取。
一是凡当事人提供虚假事实和证据的案件不收;二是极有可能败诉的案件，劝当事人不要起诉，不为收取一笔代理费而鼓动当事人打官司;三是不为金钱所动，不为吃喝所诱，极力维护司法公正。
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